住房梦支离破碎 赣州中祥玖珑湾明知房屋抵押仍在售

 在一次性支付14.73亿元土地出让金后，“中祥·玖珑湾”成为赣州“地王”项目，备受众人期待。之后，由于开发商(江西中祥置业有限公司)资金链断裂，一些债主对未出售的一些二期房屋依法申请了查封，以作财产保全。此时，开发商明知房屋被抵押、被查封，却仍对外售房。

　　作为商品房预售资金的监管单位，赣州市房管局有关负责人坦言，该楼盘预售资金主要是银行监管，他们没有进行具体的监管。由于开发商在多个银行贷款，开发商拥有多个预售资金账户，房管局人力有限，不可能一笔一笔核实。

　　而在专家看来，项目之所以烂尾，更多缘于有关部门监管缺位。

　　支离破碎的住房梦

　　近期，赣州市“中祥·玖珑湾”楼盘陷入一场维权纠纷中。

　　7月15日，购房者何女士向新法制报相关人士介绍说，2015年3月份，她在该楼盘二期预购了6栋2601号房屋，总价130余万元。在交纳35万元首付款后，何女士多次要求与开发商签订《商品房买卖购房合同》，但对方一直在拖。

　　直到2015年10月份，何女士才得知自己受骗了——通过赣州市房地产交易部门查询，她了解到，2601号房屋已经被登记在债权人“吴某”名下，根本无法签订《购房合同》。

　　经过多次交涉，开发商承认“一房二卖”的事实，并将何女士所购买的“2601号房屋”调整为二期6栋1601号房屋。

　　但令何女士没想到的是，“1601房”同样被抵押在“赣州海天投资实业有限公司”名下。

　　“明知房屋被抵押仍对外销售，这不是欺诈吗?”时至今日，何女士多次提出退款，但未果。

　　当日上午，得知新法制报相关人士前来采访，有同样遭遇的购房者李女士从宁都赶到赣州。

　　据李女士介绍，2015年8月19日，她预购了该楼盘二期1栋1102号房屋，并按照开发商要求支付了购房全款56.59万元。当时，开发商承诺在交款后七天与她签订购房合同，并开具正式购房发票，但后来的遭遇让她觉得这是一个挖好的陷阱。

　　“给开发商打电话不接，发短信不回，售楼部又找不到人。”一年以来，李女士多次往返于宁都和赣州之间，长期处在焦虑之中。

　　最终，李女士了解到：“早在2015年初，1102号房屋已被法院查封，不能进行交易。”

　　事实上，有类似遭遇的并非只有上述两位购房者。

　　一个名叫“赣州玖珑湾业主会”的微信公众号显示，二期有1000多套住房，已经备案并签订购房合同的有850户，100余户不是被抵押、被查封，就是存在“一房多卖”的情况。即便签订了购房合同的，也无法交房。许多人的“新房梦”已然七零八碎。

　　赣州“地王”何以烂尾

　　公开资料显示：2010年12月17日，中祥集团以总价14.73亿元，楼面地价3287元/平方米拿下了章江新区的一线江景的K17、K23、K29地块，占地面积共计15.4万平方米，是章江新区乃至赣州市名副其实的“地王”项目。

　　“中祥·玖珑湾”规划总建筑面积55万平方米，总户数3100多户，分为三期，建成后将成为目前赣州规模最大的住宅社区，容纳近万名业主。同时，随着赣州市政府、区政府、医院、学校、购物广场等周边城市配套日趋完善，项目还将配套超高级会所，33000多平方米沿江风情商业街……

　　“直到现在，该地块仍是赣州的‘地王’。”据赣州市房管局副调研员黄奇洁回忆，当时，开发商是一次性支付了14.73亿元土地出让金，足见其实力不俗。

　　但在一期如期开发之后，这一“地王”项目在二期居然烂尾了，交房日期一拖再拖。

　　据了解，二期项目于2012年10月开工，《合同》约定2015年12月31日交房。

　　起初，开发商将逾期交房的原因归结于天气。

　　2015年12月，一份加盖开发商公章的《延期交房通知书》中显示：“合同中原定于2015年12月31日交房，但2015年全年雨水多于往年，直接影响了项目进度，将延期交房，预计2016年3月底前交房，届时我公司将按合同支付逾期交房违约金。”

　　购房者等今年4月，开发商又发出《公告》称：“承诺2016年6月15日签订购房合同，保证在2016年9月30日前交房。”

　　随着交房日期临近，该楼盘二期工地却是一片寂寥。

　　在楼盘二期施工现场，原本设计宏伟的大门仅仅搭建了一个框架，小区内杂草丛生，地下车库已经成了池塘，原本应该装进楼房的电梯也泡在过膝深的水里。整个二期总共有六栋高层建筑，楼与楼之间空地上建筑挡板、管道散落一地，杂乱堆放的钢筋、搅拌机、脚手架等各种施工设备也已锈迹斑斑。

　　为了解二期项目为何烂尾，相关人士来到江西中祥置业有限公司。

　　得知来意后，一名不愿透露姓名的工作人员表示，目前，楼盘工作基本处于停滞状态。工作人员都坦言，公司不可能在2016年9月30日前交房。

　　而后，相关人士试图采访江西中祥置业有限公司法定代表人石忠平，但其电话始终无法接通。

　　债务缠身房产被查封

　　“开发商资金链出现问题，是导致二期项目停滞和逾期交房的主要原因。”赣州市房管局市场监管科科长赖昌洪表示，在开发玖珑湾初期，中祥置业就存在先天不足——开发成本过高，公司准备金严重不足，之后虽然通过民间融资和借贷的方式减轻了部分压力，但到二期开发的时候，债务和开发成本的矛盾已经很难解决。

　　一份由赣州市房管局汇报给上级部门的材料显示：“在启动项目之初，开发商向中国长城资产管理有限公司南昌办事处借款5亿元，抵押物为一期在建工程及二期土地;2012年12月28日，开发商向赣州银行贷款3.26亿元;开发商向章贡区国盛小额贷款公司贷款4500万元……”

　　赖昌洪证实，由于开发商无法偿还借款的本金及利息，二期许多房子已经被省高院查封，600多户购房者陷入纠纷之中。

　　购房者们则认为，按说楼盘二期有数百位购房者，房屋已基本售罄，保守估计开发商收取的预售款至少有4亿元，足以完成二期工程项目，但现实情况是，工程闲置施工方撤场，那么预售资金到哪去了?

　　黄奇洁坦言，这些预售资金确实够开发二期工程，但开发商要用这笔钱按比例偿还长城资产、赣州银行及其一些小额贷款公司的债务。

　　作为商品房预售资金的监管单位，黄奇洁说：“实际上该楼盘预售资金主要是银行监管，我们没有具体的监督;由于开发商在多个银行贷款，所以开发商拥有多个预售资金账户，我们由于人力有限，不可能一笔一笔核实。如果监管严了，就是对企业经营行为过度管控了。”

　　《赣州市中心城区商品房预售资金监督管理暂行办法》中规定：“原则上一个商品房项目只对应一个账户，分期开发的可根据开发贷款情况分期设立专用账户，而这项预售资金的监管政策实施则由赣州市房管局负责。”

　　针对开发商“一房二卖”的问题，黄奇洁表示，该局执法稽查支队已下达了一份《行政处罚决定书》：“你(中祥置业)因未解除商品房买卖合同，再出售给他人的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十条：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;第39条规定：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。决定对你单位处罚3万元。”

　　涉嫌合同诈骗可依法撤销合同

　　江西师范大学政法学院副院长熊时升表示，近年来，开发商建房建到一半，人去楼空，停工待建的烂尾楼屡见不鲜。之所以会出现这样的问题，相关政府监管部门难辞其咎。

　　在监管资金方面，熊时升认为，目前，有关预售房以及预售资金管理的相关法律十分完备，无论是国家层面还是从省市层面的法律都有明确规定，监管主体就是县级以上房屋主管部门及有关开户银行。

　　我国《房地产管理法》第45条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”同时，《江西省城市商品房预售管理办法》第7条第3款也明确规定：“预售商品房的定金或房价款必须存入当地银行，并由开户银行和当地行业主管部门监督用于该工程项目的建设，不得挪作他用。”

　　江西法报律师事务所律师肖文军认为，开发商的行为涉嫌合同诈骗。

　　《刑法》第224条规定：“合同诈骗罪,是指以非法占用为目的,在签订、履行合同过程中,使用欺诈手段,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。”从本纠纷来看，开发商涉嫌“非法占有为目的”，主观上具有非法占有的故意。

　　肖文军建议，受害者可以涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案，或走诉讼途径，请求依法撤销合同或者履行合同。

　　发稿前，有购房者向相关人士透露，不久前，赣州市房管局、赣州市建设局联合召开了一次协调会。会上，有关部门称，将帮助开发商有关负责人变卖私产，变现来完成二期楼盘建设。

　　会议纪要显示：“开发商再次承诺，已收房款未签订合同的，2016年8月31日前保证签订合同，2017年1月20日前满足交房条件。”

　　但愿，这次承诺不会再落空。